Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Oldenburg verkaufen, obwohl die Finanzierung noch läuft? Das klingt kompliziert – ist es aber nicht, wenn man die richtigen Hebel kennt. Ich begleite Eigentümerinnen und Eigentümer genau in dieser Situation seit Jahren und weiß: Der Schlüssel liegt in einer klugen Strategie, sauberem Timing und einer frühzeitigen Abstimmung mit Bank, Notar und Käuferseite.

In diesem Beitrag zeige ich Ihnen die wichtigsten Optionen beim Verkauf mit laufender Finanzierung, welche Kosten und Fristen Sie im Blick behalten sollten und wie ich als Immobilienmakler in Oldenburg die Umsetzung für Sie strukturiere. Am Ende finden Sie eine Checkliste, weiterführende Links und eine FAQ-Sektion für die häufigsten Fragen.

Verkaufen mit laufender Finanzierung: Ihre Optionen

1) Ablösung des Darlehens beim Verkauf (mit Blick auf Vorfälligkeitsentschädigung)

Die häufigste Variante: Ich koordiniere die vollständige Ablösung Ihres Darlehens aus dem Kaufpreis. Die Bank erteilt eine Restschuldbestätigung und eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld. Wichtig ist die Frage der Vorfälligkeitsentschädigung, wenn die Zinsbindung noch läuft. Diese Entschädigung kann die Bank verlangen, um entgangene Zinsen zu kompensieren.

Mein Ansatz: Ich prüfe die Zinsbindung, verhandle mit der Bank über mögliche Reduzierungen (z. B. durch Sondertilgungen unmittelbar vor der Ablösung) und plane die Kaufpreisfälligkeit so, dass Zwischenzinsen minimiert werden. Zudem lohnt der Blick auf Ihr Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren Zinsbindung – oft lässt sich der ideale Verkaufszeitpunkt smart wählen.

Lesetipp: Neutrale Informationen zur Vorfälligkeitsentschädigung bei der Verbraucherzentrale.

2) Darlehensübernahme durch den Käufer (Schuldübernahme/Vertragsübernahme)

Gerade bei attraktiven Bestandszinsen kann die Käuferseite Ihr Darlehen mit Zustimmung der Bank übernehmen. Das spart Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung und dem Käufer möglicherweise Zinskosten im Vergleich zum aktuellen Marktniveau. Technisch wird die bestehende Grundschuld genutzt (Abtretung statt Löschung) und der Kreditvertrag angepasst oder übernommen.

Entscheidend: Die Bank prüft die Bonität der Käufer. Ich bereite die Unterlagen bankenfertig auf, damit die Entscheidung schnell fällt und wir im notariellen Kaufvertrag rechtssicher regeln, was passiert, falls die Übernahme wider Erwarten doch nicht klappt.

3) Sicherheitenwechsel und Umschuldung, wenn Sie neu kaufen

Sie verkaufen in Oldenburg und kaufen gleichzeitig eine neue Immobilie – vielleicht in Eversten, Kreyenbrück oder Donnerschwee? Dann kann ein Sicherheitenwechsel interessant sein: Das bestehende Darlehen wandert – vereinfacht gesagt – auf die neue Immobilie. Alternativ begleite ich eine saubere Zwischenfinanzierung, bis der Kaufpreis aus dem Verkauf zufließt.

• Sicherheitenwechsel: sinnvoll bei guter Zinskondition Ihres Altvertrags.
• Zwischenfinanzierung: überbrückt den Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf, ohne unnötige Zeitnot zu erzeugen.
• Umschuldung: Falls heutige Konditionen vorteilhaft sind, kann ein Wechsel ebenfalls Sinn machen.

4) Teilverkauf, Leibrente, Rückmietkauf: Alternativen mit Augenmaß

Wer Liquidität wünscht, aber die Immobilie weiter nutzen möchte, schaut oft auf Teilverkauf- und Leibrenten-Modelle oder den Rückmietkauf. Diese Lösungen können eine laufende Finanzierung ablösen oder reduzieren – haben aber Preis. Ich rechne mit Ihnen transparent, ob die Konditionen in Ihrem Fall wirklich tragfähig sind.

• Teilverkauf: Liquidität gegen Verkaufsanteil plus Nutzungsentgelt. Prüfen Sie die langfristigen Kosten.
• Leibrente: Regelmäßige Zahlungen statt Einmalerlös, oft in Kombination mit Wohnrecht.
• Rückmietkauf: Verkauf und anschließende Miete – sinnvoll, wenn Flexibilität wichtiger ist als Eigentum.

5) Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren (§ 489 BGB)

Nach zehn Jahren Zinsbindung darf ein Immobiliendarlehen mit sechsmonatiger Frist gekündigt werden. Das senkt oder eliminiert die Vorfälligkeitsentschädigung. Ich prüfe Ihre Fristen und plane den Verkaufsstart so, dass die Übergabe in diese Phase fällt.

Rechtsgrundlage: § 489 BGB.

6) Verkauf mit negativer Eigenkapitalposition (Restschuld höher als Kaufpreis)

Auch das ist lösbar. Optionen sind eine Ausgleichszahlung aus Eigenmitteln, ein nachrangiges Darlehen oder eine verhandelte Teilfreigabe mit der Bank. Ich führe eine realistische Marktpreis- und Szenarioanalyse durch und bespreche mit Ihrer Bank, welche Struktur freigegeben wird.

Kosten, Steuern und Timing beim Verkauf trotz Finanzierung

Damit es keine Überraschungen gibt, kalkuliere ich früh sämtliche Kostenpositionen und den Nettoerlös. Dazu gehören:

• Restschuld zum Fälligkeitstag (inkl. Zwischenzinsen, falls relevant)
• Vorfälligkeitsentschädigung oder Gebühren der Bank
• Notar- und Grundbuchkosten (Löschung/Abtretung der Grundschuld, Kaufvertrag)
• Energieausweis, Unterlagenbeschaffung, ggf. Vermessung und Teilung
• Maklercourtage, sofern vereinbart
• Steuern: Spekulationssteuer kann anfallen, wenn innerhalb von zehn Jahren verkauft wird und die Immobilie nicht in den letzten drei Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Ich gebe keine Steuerberatung und empfehle, das konkret mit Ihrer/ihrem Steuerberater/in zu klären.

Timing ist der Gewinnhebel: Je sauberer Notartermin, Kaufpreisfälligkeit und Bankprozesse aufeinander abgestimmt sind, desto geringer fallen Zins- und Nebenkosten aus. Genau hier steuere ich Projektplan und Kommunikation.

Praxisbeispiel Oldenburg: Schritt-für-Schritt zum Verkaufserfolg

1. Analyse: Ich ermittle den marktgerechten Verkaufspreis in Ihrem Stadtteil (z. B. Eversten, Bürgerfelde), prüfe Zinsbindung, Restschuld und Fristen.
2. Strategie: Entscheidung zwischen Ablösung, Schuldübernahme oder Sicherheitenwechsel. Ich hole eine verbindliche Restschuldbestätigung und – falls sinnvoll – ein Prüfangebot der Bank zur Vertragsübernahme ein.
3. Vermarktung: Hochwertige Präsentation, zielgruppengerechte Ansprache und proaktives Matching mit bonitätsgeprüften Interessenten. So gewinne ich früh die Käufer, die auch die Banken überzeugen.
4. Notarvorbereitung: Ich kläre die Grundbuchsituation, koordiniere Löschungsbewilligung/Abtretung und integriere Bankauflagen rechtssicher in den Kaufvertrag.
5. Kaufpreisfälligkeit: Der Zahlungsplan stellt sicher, dass die Bank zuerst die Restschuld erhält, die Grundschuld freigegeben wird und Sie den Nettoerlös pünktlich erhalten.
6. Übergabe: Protokoll, Zählerstände, Versicherungsumstellung – und auf Wunsch Unterstützung bei Ihrer nächsten Immobilie in oder um Oldenburg.

Checkliste: Diese Unterlagen brauchen Bank, Notar und Käufer

• Kreditvertrag inkl. Zinsbindung, Tilgungssatz, Sondertilgungsrechte
• Aktuelle Restschuldbestätigung und ggf. Vorfälligkeitsberechnung
• Grundbuchauszug, Grundschuldbestellungsurkunde, Löschungsbewilligung/Abtretung
• Energieausweis, Bauunterlagen, Wohn- und Nutzflächen, Teilungserklärung (bei WEG)
• Aktuelle Nebenkosten, Protokolle der Eigentümerversammlung (bei WEG), Rücklagenstand
• Nachweise zu Modernisierungen, Wartungen, Gewährleistungen
• Bei Vermietung: Mietverträge, Mieterträge, Betriebskostenabrechnungen

Meine Unterstützung als Immobilienmakler in Oldenburg

Ich orchestriere Ihren Verkauf so, dass die laufende Finanzierung nicht zum Stolperstein wird, sondern planbar in den Prozess integriert ist. Von der Bankkommunikation über die Vertragsgestaltung bis zur Schlüsselübergabe übernehme ich die Koordination – transparent, vorausschauend und mit Blick auf Ihren Nettoerlös.

• Bankfitte Vermarktung: Interessentenunterlagen, die Kreditentscheidungen beschleunigen
• Kostentransparenz: Frühzeitige Kalkulation von Erlös, Gebühren, Steuerindikationen
• Risikominimierung: Termin- und Fristensteuerung, klare Kaufvertragsklauseln
• Oldenburg-Expertise: Lokale Nachfragekanäle, geprüfte Partner (Notar, Finanzierung, Handwerk)

Wenn Sie möchten, analysiere ich Ihre Situation kostenfrei und unverbindlich. Buchen Sie Ihren Termin: Kostenlose Beratung vereinbaren.

Weiterführende Links und Ressourcen

• Vorfälligkeitsentschädigung: Verbraucherzentrale
• Sonderkündigungsrecht: § 489 BGB
• Grundschuld – löschen oder abtreten? Mein Ratgeber: Grundschuld richtig handhaben
• Leitfaden Immobilienverkauf Oldenburg: Vom ersten Schritt bis zum Notar

SEO-Notizen für Eigentümer in Oldenburg

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Fazit: Mit Plan verkaufen – Finanzierung im Griff

Eine laufende Finanzierung ist kein Verkaufshemmnis, sondern ein planbarer Bestandteil des Prozesses. Ob Ablösung, Schuldübernahme, Sicherheitenwechsel oder Alternativen wie Teilverkauf: Mit der richtigen Strategie, klaren Fristen und sauberer Bankkommunikation sichern Sie sich einen reibungslosen Abschluss und einen soliden Nettoerlös.

Wenn Sie Ihre Optionen für Oldenburg konkret durchspielen möchten, unterstütze ich Sie gern persönlich – von der Erstanalyse bis zur Schlüsselübergabe. Starten Sie jetzt: Kostenloses Beratungsgespräch buchen. Teilen Sie diesen Beitrag gern mit anderen Eigentümern, für die das Thema gerade aktuell ist.

FAQ: Verkauf mit laufender Finanzierung

Kann ich mein Haus in Oldenburg verkaufen, obwohl die Zinsbindung noch läuft?
Ja. Entweder wird das Darlehen abgelöst (ggf. mit Vorfälligkeitsentschädigung) oder der Käufer übernimmt es mit Bankzustimmung. Welche Lösung wirtschaftlich besser ist, rechne ich mit Ihnen durch.

Wie hoch fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus?
Das hängt von Restlaufzeit, Zinssatz, Tilgung und Sondertilgungsrechten ab. Ich lasse eine belastbare Berechnung erstellen und prüfe, ob sich durch Terminierung, Sondertilgung oder das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren eine Reduzierung ergibt.

Ist eine Darlehensübernahme durch den Käufer realistisch?
Ja, besonders wenn Ihre Bestandszinsen unter dem aktuellen Marktniveau liegen. Die Bank prüft jedoch die Bonität des Käufers. Ich bereite die Unterlagen so auf, dass Entscheidungen zügig fallen.

Muss die Grundschuld zwingend gelöscht werden?
Nein. Oft ist eine Abtretung der Grundschuld an die Käuferbank effizienter und kostengünstiger. Ich stimme das mit Notar und Banken ab.

Was, wenn der Kaufpreis meine Restschuld nicht deckt?
Dann planen wir Alternativen: Eigenkapitalausgleich, Zwischenfinanzierung, verhandelte Teilfreigabe oder eine Struktur mit nachrangigem Darlehen. Ich bespreche die Optionen mit Ihrer Bank und präsentiere realistische Szenarien.

Wie lange dauert der Verkauf mit Finanzierung in der Regel?
Vom Vermarktungsstart bis zur Kaufpreiszahlung sind in Oldenburg meist 8–14 Wochen realistisch – abhängig von Marktsegment, Bankenlaufzeiten und Notarterminen. Mit guter Vorbereitung geht es oft schneller.