Wussten Sie, dass bei einem Immobilienverkauf oder einer Vererbung schnell fünf- bis sechsstellige Steuerbeträge auf dem Spiel stehen können? Genau deshalb habe ich diesen Leitfaden geschrieben: um Eigentümerinnen und Eigentümern in Brake (Unterweser) eine klare, praxisnahe Orientierung zu geben – ohne Paragrafen-Dschungel, aber mit dem Blick fürs Wesentliche.

In diesem Beitrag zeige ich, welche Steuern beim Verkauf relevant sind (Stichwort Spekulationsfrist, §23 EStG), welche Besonderheiten bei der Vererbung und Schenkung gelten (Erbschaft- und Schenkungsteuer, Freibeträge, Familienheim), wie die Bewertung Ihrer Immobilie funktioniert und welche Gestaltungsmöglichkeiten sich für Sie lohnen. Außerdem lesen Sie, wie ich als Ihr Immobilienmakler in Brake (Unterweser) die passenden Schritte koordiniere, damit Sie rechtssicher und steuerlich klug handeln.

Immobilienverkauf: Steuerliche Grundlagen verständlich erklärt

Spekulationssteuer: Die 10-Jahres-Regel und die Eigennutzung

Verkaufen Sie eine privat gehaltene Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach §23 EStG steuerpflichtig sein. Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme: Haben Sie die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt – und zwar im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren – bleibt der Verkauf in der Regel steuerfrei. Das gilt auch, wenn Sie nicht volle drei Jahre dort gewohnt haben (die Kalenderjahre zählen).

• Steuerfrei verkaufen nach 10 Jahren: unabhängig von Nutzung
• Steuerfrei bei Eigennutzung: im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor
• Teilweise Vermietung: Der vermietete Anteil kann steuerpflichtig sein
• Mehrere Verkäufe: Achtung 3-Objekt-Grenze (siehe unten)

Praxisbeispiel: Sie haben 2017 eine Eigentumswohnung in Brake (Unterweser) gekauft und seit 2019 selbst bewohnt. Verkaufen Sie 2025, kann der Verkauf trotz Unterschreitung der 10 Jahre steuerfrei sein, sofern die Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren vorliegt.

Gewinnermittlung: Was mindert die Steuer?

Der steuerpflichtige Gewinn berechnet sich grundsätzlich aus dem Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (inkl. Kaufnebenkosten) minus Veräußerungskosten. Wichtige Punkte:

• Anschaffungskosten: Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler beim Kauf
• Herstellungskosten: Größere Modernisierungen können die Anschaffungskosten erhöhen (insbesondere, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Kauf über 15% der Gebäudeanschaffungskosten liegen)
• Abschreibungen (AfA) auf vermietete Objekte mindern die Anschaffungskosten steuerlich, erhöhen damit rechnerisch den Gewinn
• Verkaufskosten: Maklerprovision, Notarkosten, Energieausweis, Inserate, ggf. Vorfälligkeitsentschädigung können als Veräußerungskosten berücksichtigt werden

Ich dokumentiere mit Ihnen alle relevanten Kostenpositionen – Belege sind hier Gold wert, um den steuerpflichtigen Gewinn zu senken.

3-Objekt-Grenze: Wann wird es gewerblich?

Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte, kann das Finanzamt von gewerblichem Grundstückshandel ausgehen – mit weitreichenden Konsequenzen (Gewerbesteuer, andere Gewinnermittlung). Einzelheiten sind komplex; ich empfehle vor einem strukturierten Abverkauf eine Abstimmung mit dem Steuerberater.

Weiterführend: §23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte

Vererbung & Schenkung: Freibeträge, Familienheim, Gestaltung

Erbschaft- und Schenkungsteuer: Freibeträge clever nutzen

Bei Erbschaften und Schenkungen gelten persönliche Freibeträge und Steuerklassen. Einige wichtige Freibeträge (Stand: allgemein anerkannte Werte – prüfen Sie aktuelle Zahlen beim BMF):

• Ehegatten/eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder: 400.000 €
• Enkelkinder: 200.000 € (sofern deren Elternteil bereits verstorben ist, sonst i. d. R. 200.000 €; Details bitte prüfen)
• Eltern/Großeltern bei Erwerb von Todes wegen: 100.000 €
• Übrige Erwerber (Steuerklasse II/III): 20.000 €

Freibeträge können alle zehn Jahre durch neue Schenkungen erneut genutzt werden (vorweggenommene Erbfolge). Gerade bei wertvollen Häusern in Brake (Unterweser) ist das ein Schlüssel zur Steueroptimierung.

Offizielle Informationen: BMF – Erbschaftsteuer

Das Familienheim: Steuerbefreiung mit Bedingungen

Vererbt ein Ehegatte das gemeinsam genutzte Familienheim an den überlebenden Ehegatten/eingetragenen Lebenspartner, kann dieser Erwerb vollständig steuerfrei sein – Voraussetzung: das Objekt wird nach dem Erbfall unverzüglich und dauerhaft zu eigenen Wohnzwecken genutzt (i. d. R. mindestens zehn Jahre).

Für Kinder gibt es eine vergleichbare Befreiung für das Familienheim – allerdings ist sie auf 200 m² Wohnfläche begrenzt. Auch hier gilt: unverzügliche Eigennutzung und zehnjährige Selbstnutzung, sonst kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen.

Nießbrauch und Wohnrecht: Wertvolle Gestaltung in der Praxis

Bei Schenkungen kann ein vorbehaltener Nießbrauch (oder ein Wohnrecht) die steuerliche Bemessungsgrundlage deutlich reduzieren, weil der Wert des Nutzungsrechts abgezogen wird. So lässt sich Eigentum frühzeitig übertragen, während die Schenker weiterhin Mieteinnahmen beziehen oder selbst wohnen. Außerdem fällt auf Erbschaften und Schenkungen keine Grunderwerbsteuer an – ein zusätzlicher Vorteil.

Erbengemeinschaften: Konflikte vermeiden, Werte sichern

Ohne frühzeitige Regelung kommt es häufig zu Erbengemeinschaften. Uneinigkeit führt nicht selten zur Teilungsversteigerung – meist mit Wertverlust. Mit einem klaren Testament, Vermächtnissen oder einer durchdachten vorweggenommenen Erbfolge lassen sich solche Risiken reduzieren. Ich unterstütze beim Verkaufs- oder Haltekonzept und koordiniere auf Wunsch Fachanwälte und Steuerberater.

Bewertung, Bodenrichtwerte und Dokumente in Brake (Unterweser)

Für Erbschaft-/Schenkungsteuer und für kluge Verkaufsentscheidungen ist der korrekte Wert Ihrer Immobilie entscheidend. Die Finanzverwaltung ermittelt den sogenannten Grundbesitzwert nach Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Als erste Orientierung helfen lokale Bodenrichtwerte und Marktberichte.

• Bodenrichtwerte Wesermarsch: Gutachterausschüsse Niedersachsen
• Marktvergleich: aktuelle Transaktionen in Brake (Unterweser) und Umgebung
• Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauunterlagen, Mietverträge, Nachweise zu Modernisierungen, Energieausweis

Ich erstelle für Sie eine marktkonforme Preiseinschätzung, die nicht nur den besten Verkaufspreis anvisiert, sondern auch steuerliche Aspekte berücksichtigt – etwa die Frage, ob ein späterer Verkaufszeitpunkt (10-Jahres-Frist) sinnvoll ist.

So setze ich das für Eigentümer in Brake (Unterweser) um

1. Erstgespräch und Zielklärung: Verkauf, Halten oder Übertragen? Welche Fristen und Freibeträge spielen eine Rolle?
2. Dokumenten-Check: Ich helfe, alle relevanten Unterlagen zu strukturieren und Lücken zu schließen.
3. Bewertung und Strategie: Preis, Timing (Spekulationsfrist/Eigennutzung), Verkaufsroute (offen/Off-Market), Erb-/Schenkungsoptionen.
4. Koordination mit Steuerberater/Rechtsanwalt: Auf Wunsch stelle ich den Kontakt her und begleite die Abstimmung.
5. Professionelles Marketing: Zielgruppengerechte Vermarktung Ihrer Immobilie in Brake (Unterweser) – diskret oder öffentlich, je nach Strategie.
6. Verhandlung & Notar: Ich führe die Gespräche, bereite den Kaufvertrag vor und achte auf steuerlich relevante Formulierungen (z. B. Inventar, Kaufpreisaufteilung).
7. Nachbetreuung: Übergabe, Schlussrechnungen, Dokumentation für die Steuer.

Checkliste: Häufige Fehler vermeiden

• Verkauf kurz vor Ablauf der 10-Jahres-Frist ohne Bedarf – führt oft zu unnötiger Steuerlast
• Unklare Eigennutzung – Kalenderjahre und tatsächliche Nutzung nicht sauber dokumentiert
• Modernisierungskosten nicht belegt – verschenktes Potenzial bei der Gewinnminderung
• 3-Objekt-Grenze ignoriert – Risiko gewerblicher Einstufung
• Keine Nutzung der Freibeträge im 10-Jahres-Rhythmus bei Schenkungen
• Familienheim-Regeln missachtet – rückwirkender Wegfall der Steuerbefreiung
• Fehlende Bewertung und Marktanalyse – führt zu falschen Preis- und Steuerannahmen

Rechtlicher Hinweis

Ich teile hier meine Praxis-Erfahrungen als Immobilienmakler in Brake (Unterweser). Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für die steuerliche Beurteilung Ihrer Situation sollten Sie einen Steuerberater hinzuziehen – ich stelle gern den Kontakt her und arbeite eng mit Ihrem Berater zusammen.

Fazit: Mit Planung Steuern sparen, Werte sichern

Ob Verkauf oder Vererbung: Wer früh plant, hält mehr vom Immobilienvermögen fest. Die Spekulationsfrist, die richtige Gewinnermittlung, Freibeträge und das Familienheim sind die größten Stellhebel. In Brake (Unterweser) unterstütze ich Sie mit einer klaren Strategie, belastbarer Bewertung und einer Umsetzung, die Ihre Ziele – und die steuerlichen Rahmenbedingungen – zusammenbringt.

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Externe Quellen:
§23 EStG •
BMF – Erbschaftsteuer •
Gutachterausschüsse Niedersachsen

FAQ: Häufige Fragen zu Steuern, Verkauf & Vererbung

Ist der Verkauf meiner selbst genutzten Immobilie immer steuerfrei?
Nein. Steuerfrei ist er, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Alternativ ist der Verkauf nach Ablauf von zehn Jahren seit Anschaffung steuerfrei.

Zählt die 10-Jahres-Frist ab Notartermin oder Schlüsselübergabe?
Maßgeblich ist in der Regel der notarielle Kaufvertrag. Für die Anschaffung der Beurkundung des Kaufvertrags, für die Veräußerung die Beurkundung des Verkaufsvertrags.

Welche Kosten kann ich beim Gewinn abziehen?
Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler beim Kauf), Herstellungskosten (größere Modernisierungen), sowie Veräußerungskosten (Makler beim Verkauf, Notar, Inserate, ggf. Vorfälligkeitsentschädigung). Bei vermieteten Objekten mindern zuvor geltend gemachte Abschreibungen die Anschaffungskosten.

Wie hoch sind die Freibeträge bei Erbschaften und Schenkungen?
Ehegatten/Lebenspartner 500.000 €, Kinder 400.000 €, Enkelkinder 200.000 € (Details beachten), Eltern/Großeltern bei Erwerb von Todes wegen 100.000 €, sonstige Erwerber 20.000 €. Die Freibeträge lassen sich alle zehn Jahre erneut nutzen.

Kann ich das Familienheim steuerfrei erben?
Ja, Ehegatten/Lebenspartner können das Familienheim steuerfrei erwerben, wenn sie es unverzüglich und dauerhaft selbst nutzen. Für Kinder ist die Befreiung auf 200 m² begrenzt und ebenfalls an die Selbstnutzung (i. d. R. zehn Jahre) geknüpft.

Macht ein Nießbrauch bei der Schenkung Sinn?
Häufig ja. Der vorbehaltene Nießbrauch reduziert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung, während Sie weiterhin Erträge beziehen oder wohnen können. Die Ausgestaltung sollte steuerlich und rechtlich beraten werden.

Wie unterstütze ich Sie konkret in Brake (Unterweser)?
Ich übernehme Bewertung, Marktstrategie, Dokumenten-Check, Terminierung, Verhandlungen und die Abstimmung mit Steuerberater/Notar – damit Verkauf oder Übertragung reibungslos, rechtssicher und steuerlich sinnvoll erfolgen. Vereinbaren Sie Ihre kostenlose Erstberatung: /kontakt.